Last Updated on 1 1 月, 2024 by 陳俊宏
平均地權條例是什麼 ? ︳預售屋還能買嗎？︳房價到底會跌還是漲？︳中和永和房仲︳中和永和買房賣房︳買房宏綠燈
今年度 2023 年開始新聞一直不斷的報導平均地權條例修法，到底這是什麼 ? 修法的五大政策，跟我買賣房子有關係嗎 ?
近幾年因為新冠疫情的影響下，大量的熱錢回流湧入台灣的房地產，土地、房價不斷的持續飆漲，而居住正義的話題，也再度成為大眾的議題聲浪，本次《 平均地權條例 》的修正，是政府為達到避免土地及房屋價格受到不法人士炒作跟壟斷，為了維持不動產市場穩定健康發展，落實居住正義的精神，盡而修法。
俊宏開始帶著你了解今年度修法的 5 大重點 ! ! 不要損失了自己的權益 ，讓我們繼續看下去吧 !
自 1954 年政府制定《 實施都市平均地權條例 》，主要為解決管理都市土地問題，但該法涵蓋範圍僅為都市土地，導致其他名目土地淪為投機客牟取不法暴利的目標。
1977 年修正為《 平均地權條例 》，主要規範土地價格上漲徵稅、土地使用等內容，為解決以上不當投機，因此擴大平均地權實施範圍，全面實施平均地權，而近年為了抑止炒房又陸續修法。
在今年被稱為「史上最強打炒房」的修法中，主要修正了以下 5 大項目，而新的法規是什麼時候開始正式實施 ?
︳修正的新法規什麼時候開始實施？
這次《平均地權條例》修法在 2023 年 1 月 10 日三讀通過，2 月 8 日公布後，關於重罰炒作行為的法條立即生效。
本次發布的 5 項子法草案，內政部自 4 月 25 日起辦理預告，並預計在 112 年7 月 1 日，所有新法規都會正式實施，條例內容以內政部公告條例為準。
︳主要修正的 5 大項目
︳禁止預售屋、新建成屋換約轉售
預售屋和新成屋買賣契約，除了賣給配偶、直系或二等親內旁系血親，或是特殊情況外，不得讓與或轉售給第三人。
此外，建商也不能同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶（棟）處罰 50 到 300 萬。
︳管制私法人購屋
增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，未來須檢具使用計畫、經內政部許可才能申請購置。
公告訂有 9 種『 免經許可 』情形，並訂有 6 種『 需經許可 』情形，須受 5 年不得移轉等限制，防止變相轉作短期炒作情形發生。
『 文章下方有完整補充說明 』
︳重罰炒作行為
依照新法規定，不動產炒作行為包括：散佈不實資訊影響交易價格、透過假交易創造熱銷假象、違規買賣不動產且明顯影響市場秩序，或是壟斷轉售不動產以牟利等。
違者將按交易戶數處最低新臺幣 1 0 0 萬、最高 5 0 0 0 萬罰鍰，並可要求限期改正；如果未在期限內改正，則可以連續開罰。
︳建立吹哨者制度
民眾對於明定逾期或不實申報實價登錄，違反紅單禁止轉售、限制換約與禁止炒作規定等 4 類案件，可提出證據向縣市政府檢舉。若經查證屬實，將從實收罰鍰中提 3 0 %作為檢舉獎金，每案獎金上限為新臺幣 1 0 0 0 萬元。
另為避免不實及浮濫檢舉，規範檢舉人實名制，並需提出違規案件的人、事、時、地、物等具體資料，如發現冒名、偽變造不實事證並將主動移送檢調機關處理。
︳解約申報登錄
預售屋買賣契約若解約，建商應於 3 0 日內申報登錄，違規者將按戶（棟）處罰新臺幣 3 至 1 5 萬元，並需限期改正；若期限內未改正，將按次處罰，處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣 3 0 到 1 0 0 萬元罰鍰。
︳《 平均地權條例 》修法後，預售屋就不能轉賣了嗎？
7 月 1 日新法上路後買進的預售屋，全都不得再轉手交易；在此之前就已買進的預售屋，則不會受到新法限制。
內政部也規定了 6 種特殊情況，在新法上路後仍可申請讓與或轉售，目的是讓已完成預售屋簽約後，卻發生重大事故無力繳款的民眾能有轉售機會，允許換約免受罰，不過以全國每兩年一戶為限制。
- 買受人因非自願離職，且逾 6 個月未就業
- 買受人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症，且須 6 個月以上全日照顧
- 買受人或其家庭成員之房屋，因災害毀損而須另行租屋
- 買受人或其家庭成員因重大意外事故，致他人死亡，或其重大傷害經認定須 6 個月以上全日照顧
- 原買受人死亡，其繼承人無意保留
- 共同買受人間的轉售或讓與
此外，若是配偶、直系或二等親內旁系親人之間換約，買受人死亡後由繼承人繼承換約，私法人因合併而承受，或解散清算後財產歸屬的換約，都不需申請即可執行。
︳《 平均地權條例 》修法後，私法人還能買房嗎？
什麼是私法人 ?
本條所稱私法人係指依據私法設立之組織，含括所有社團法人 ( 如本國公司、外國公司、農會、工會等 ) 及財團法人。
在特定情況下，私法人仍可買進住宅，共有 9 種『 免經許可 』與 6 種『 需經許可 』情形。
其中，免經許可者沒有其他限制，需經許可者有 5 年不得移轉的限制，以避免變相短期炒作。
︳9種「免經許可」情形如下：
- 公（國）營事業或受政府捐助之財團法人 – 如台糖、臺北捷運、財團法人法律扶助基金會等
- AMC / 台灣金聯 – 買受不良債權擔保品政府公開標售之住宅
- 經紀業買受瑕疵物件 – 不動產經紀業與買方訂有約款，得買回其代理銷售之海砂屋、輻射屋、凶宅三類瑕疵住宅
- 法院拍賣 – 參與法院拍賣買受住宅
- 文化資產 – 買受文化資產保護法之私有古蹟、歷史建築及紀念建築等住宅
- 優先購買權 – 依法律規定優先購買
- 都市更新 – 整合階段的迅行劃定地區，計畫範圍內之所有權人、實施者、出資者等，買受範圍內住宅，實施者或出資者與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅，出資者於新制施行前簽訂契約 ( 經公證或認證 ) 買回住宅
- 危老重建 – 起造人、所有權人，買受計畫範圍內住宅，起造人與得分配住宅所有權人，簽訂契約買回住宅
- 合建 – 與土地或建物所有權人簽訂合建契約，而買受土地或建物所有權人合建後分配之住宅
︳6種「需經許可」情形如下：
- 宿舍使用，但不得超過員工人數
- 具規模之出租經營使用，持有同一使用執照內 5 戶以上
- 衛生福利機構所使用，例如長照機構等
- 合作社買受住宅，供社員共同使用
- 合建、實施或參與都更、危老，屋齡 30 年以上、危險建物、結構安全評估未達最低等級或 建築物耐震能力未達標準、都更事業、危老重建計畫公展範圍內。
- 其他經內政部公告之用途
︳《 平均地權條例 》修法後，對房市有什麼影響？房價會跌嗎？
首先，過去大量交易撐起房市熱度的『 預售屋買賣 』紅海市場，將隨著新法條修正上路後而陸續減少交易量，買方只能直接向建商購買預售屋，減少了投資炒作的機會。
而之後購買預售屋的買方，大多數都是財力較為雄厚，因為需要一筆資金放在那，禁止隨意轉售，所以 7 月 1 日新法條正式上路後建設公司也會開始改變銷售策略，開始打長久戰，能夠做調整的措施，就是把剛開始的工程期款比例降低，把較大金額的比例放到工程的中、後期，又或是只推優質地點的建案，讓市場上的買方願意買單。
若銷售率持續低迷，財力較為雄厚的建商可能考慮減少預售屋銷售的比例，會轉為先建後售或是邊建邊售，而中、小型建商的銷售策略可能會有小幅度的價格調整，為了提高買方的接受度。
至於房價是否會下跌？也是要等新法條正式上路後，整體的預售屋市場，會隨著市場變化，看買方對於房價的接受度以及銷售周轉率，建商在因應調整不同的銷售策略或價格調整。
︳俊宏的建議
俊宏在這邊給你的建議是若想購買預售屋的你，一定要評估好自身的財力狀況，預售開賣到蓋好完工交屋的時間，可能要抓個 3 ~ 5 年的時間，因為在這段時間內都禁止轉售和換約，除非是以上提到的特殊情況才可以，等於要把一筆資金放在這完全不能動。
所以未來購買預售屋的買方，一定會陸續走向財力較為雄厚且經過深思熟慮的的購買者，因為不能任意轉賣，減少了許多短期投資者和一般民眾，因為能夠把資金放在這邊 3 ~ 5 年的買方，基本上也不太可能經濟臨時出狀況。
俊宏從業經常會遇到買方沒辦法做出決定，一下要買中古屋，一下要買預售屋，或是看一看後又換區域在看，就像新聞媒體都是隨著市場上的反應寫出大眾想看的聳動標題跟文章吸引人，像是經濟好的時候就寫經濟好，經濟不好的時候就寫經濟不好，若隨波逐流跟著市場走的買方，真的很難做出決定。
不管什麼時候買房都一定會有人說現在買風險太高了，房價還會再跌，但你自己做好功課後，確定可以買入的時間點就是你已經評估過風險最小的時候了，是你本身可以承擔的總價，買房這件事情是人生中的大事，一定要自己做好規劃跟評估，當你都做好功課後，買房其實就是在計劃內的時間買入，會讓你覺得很踏實，完成了人生中的一件大事 ! !
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