Last Updated on 19 3 月, 2024 by 陳俊宏
絕對不可錯過！賣房的 SOP ︳如何賣到合理價格&心中期望︳中和永和房仲︳中和永和買房賣房︳買房宏綠燈
房屋買賣是人生中的一件大事情，每一個想賣房的人都想賣一個漂亮的好價格，且絕大多數第一次賣房的人都想賣在最高點，但最高點並不是指無限上綱遠超出市場行情的天價，而是市場上買賣雙方能夠接受的價格才是真正的成交價格。
俊宏在這邊看過非常多的屋主，想賣高點，但是完全脫離市場行情的高點，但無法成交的價格是沒辦法解決賣方的問題，甚至沒有人花時間去跟屋主溝通和銷售，導致賣方可能錯過了誠意的買方。
除非你是完全沒有任何需求，單純就是想賣掉後資金轉用，且賣在自己心目中的價格，俊宏也看過這種屋主，屋主非常堅持自己的想法，且完全不急著賣，在市場上目前也已經賣超過五年了，本身沒有房貸要還，而且出租給別人還在收租金中，每個月穩定有金流收入進帳，且這種賣方在市場上也存在不少。
但如果你是真的想賣掉房子，有這個需求之外，並希望賣到一個漂亮的合理價格，那應該怎麼做 ?
俊宏這邊會告訴你，我是如何讓賣方能夠快速賣掉房子外，也能賣到一個買賣雙方都能接受合意的價格，且若是第一次和俊宏接觸的屋主，甚至都願意給我專任委託，只交給我處理。
俊宏的專任委託的成交率甚至高達 95 % 以上，身為賣方的你請一定要繼續看下去，俊宏會分享我是如何幫你賣掉房子，且有完整的 SOP 流程，文章最後面附上近期的一般委託、專任委託成交數據 。
︳SOP 1 : 房屋委託估價銷售
俊宏這邊先分享一個我認為非常重要的一個問題，一個案件能不能在短時間內賣掉，甚至賣到一個合理的價格，主要就是不動產估價，從業七年來我服務超過 500 位以上的屋主，俊宏都會習慣性問一個問題，為什麼你們會想開這個廣告價格和底價，且在這個問題中，發現一件非常嚴重的事情 ! !
大多數的屋主碰到的中和永和房仲竟然都沒有完整的提供給屋主該有的『市場成交行情、周遭銷售物件行情、房屋完整分析報告』，甚至絕大多數的房仲連房子的現場都還沒看過就已經給出能夠賣多少錢的回答，這是一件非常不專業的事情，錯誤引導賣方的心態跟價格，導致賣方錯過最佳的黃金銷售時間和誠意買方。
首先俊宏認為，連房子現場都沒看過是絕對沒辦法給出估價的，因為樓層、面向、裝潢、格局等等這些因素都是影響一間房子的價格的重點關鍵，甚至同個社區大樓或是公寓你的正樓上、樓下相同坪數的房子，都不會是一樣的成交價格，因為不存在著一模一樣的房子，每一間房子都是獨特僅此一間而已。
俊宏在這一點非常堅持，一定會要求看過房子後，然後在提供完整的資料後與屋主討論，這樣才是對屋主負責任的態度，因為您找上了我，就是希望我能夠妥善的幫你把房子賣掉，且賣在一個合理價格。
俊宏在幫賣方銷售前會提供的東西有哪些 ?
1 . 近 1 年內類似相同房屋的實價登錄 ，且會完整跟你分析資料內的每一筆行情。
2 . 房屋的主要優點 & 缺點，買方會提出這間房屋的抗性缺點，跟如何改善此問題。
3 . 市場上有無相同類似房型的開價，銷售的時間已經有多久，和我們這間房子的差異性。
4 . 誠意買方的出價金額範圍 & 銀行初估鑑價 ( 此案件在銀行的初估的市值 & 貸款成數 )。
5 . 廣告開價和底價建議與討論，讓屋主有完整的售屋概念跟心態。
6 . 一般委託 & 專任委託的差異性和優缺點。
7 . 負擔稅費 : 完整規劃解說『 土地增值稅、房地合一稅、重購退稅 』
在提供以上這些完整的資料後，也會在正式銷售前討論最重要的銷售方式和策略，投入到市場上的反饋跟反應也都會完整回報給賣方，那隨著市場上的反饋在去調整銷售模式，讓屋主完整的參與整個第一線的銷售情況，更完善的了解市場上買方的心態跟狀況。
這也是為什麼這麼多第一次接觸到俊宏的屋主，都願意給我專任委託，且直到賣掉為止的主要原因之一，因為在銷售前已經排除掉賣方的所有問題和疑慮，且不斷的和屋主做溝通與協調，讓屋主可以做出最正確的判斷跟決定。
︳SOP 2 : 排除主要抗性 & 問題點
每一間房子多少都會有一些抗性問題或是瑕疵，而在正式銷售帶看的時候，買方大多數都會針對這些問題來跟賣方議價，所以在銷售前俊宏都會跟屋主一起討論，房子現況主要的問題或瑕疵有哪些 ?
是要依房屋現況銷售或是處理修繕完畢後在銷售，給出不同的建議跟看法，讓賣方決定要用哪一種方式，但不管是哪一種俊宏都會明確跟賣方說，這些問題都會跟買方告知，讓買賣雙方都非常透明，並排除所有的疑問。
以下是一些案例分享，俊宏還有許多實際幫屋主排除問題跟解決的實例，歡迎找俊宏一起討論 ~
１ . 屋主是一手持有的老夫妻，年紀都超過80歲了，協助家具騰空，清潔打掃，專任委託 1 周內順利結案。
２ . 屋主給同業銷售半年的專任委託，遲遲沒有消息跟下文，經過跟屋主夫妻溝通協，在 1 個月內順利簽約結案完成。
３ . 經由個人品牌而找上了我，分析複雜多人持分土地，並順利協助完成簽約結案。
４ . 專任委託正式銷售前協助屋主把家具騰空處理完畢，讓屋況看起更乾淨明亮，2 周內順利結案完成 。
︳SOP 3 : 廣告銷售方式
591 / FaceBook 文宣廣告，Youtube房屋介紹一鏡到底影片，現場曝光銷售 & 人員駐點 OP 等各種不同的廣告方式，這些是基本的銷售方式，會依各個案件不同而有所調整銷售方式。
拍照跟錄影都會由我本人親自拍攝和剪輯，因為我對於拍攝出的照片跟影片的要求也很高，這樣才能夠有效的提高案件銷售的成功的機率，而不是像有些同業人員隨便拍兩三張照片就交代過去。
若是專任委託的案件，會額外增加廣告曝光的方式跟預算 ! ! 因為屋主願意給我專任委託處理，就是給予最大的信任，而我也不會讓屋主失望，會盡全力找到合適的買方，甚至有很多專任委託都是當日簽約結案，最快速的只花了一小時就幫屋主找到合適的買方簽約結案。
︳SOP 4 : 房屋現場介紹方式
只要是專任委託，俊宏我一定會到現場解說介紹，若真的沒辦法到現場解說介紹的時候，我會盡量請同事或同業更改看屋時間，或提前跟屋主告知，俊宏剛好有事情抽不了身，那我會把房屋的所有狀況都先跟同事說明清楚，若帶看結束後有不清楚的地方，我會等忙完後再補充說明清楚。
若是自住客屋主，也絕對不會浪費屋主的時間，一定是符合條件的客戶才會約時間帶看，畢竟每間房子只會有一組買方成交簽約，而不是帶越多的客戶就一定會成交，若完全不符合買方的需求而介紹帶看，不只是浪費屋主的時間也浪費了買方跟我的時間，所以針對自住客戶，俊宏我一定會強力把關買方的需求，了解到買方的需求後精準配對才是最關鍵的。
若房屋是騰空未住人的狀態，每次帶看離開時也都會確認過門、窗、鎖是否都有關閉鎖上，確保都沒問題後才會離開。
︳SOP 5 : 買賣雙方洽談
到了最關鍵的一步，誠意買方的洽談，若買方有意願想跟屋主談的時候，通常會有要約或是斡旋的方式，甚至到買賣雙方見面談都有可能，俊宏從業以來大約有百分之 90 以上的案件都是價格談定後直接簽約，很少見面談。
若買賣雙方價格有落差，我希望雙方經過時間的沉澱，認真思考價格，做出自己無悔的決定，而不是匆促被人趕著下決定的感覺，所以俊宏在簽約事前的準備工作都做的非常完全，讓買賣雙方完全無疑慮，所以經常在簽約的時候，買賣雙方都是坐下開心的聊天，等待代書講解合約內容跟簽名而已 。
因為對於俊宏來說，售屋時會遇到的狀況跟細節，就連買方可能會出價的金額範圍落點都會跟屋主討論過，所以當誠意買方出現時，屋主也都能夠明確判斷這個客戶是不是誠意的買方，不需要做多餘的狀況，就能讓屋主很清楚知道現在的狀況，讓買賣房屋這件事情可以很透明、簡單、並信任你。
而買方這俊宏也都會講解的非常明白，完整的房屋不動產說明書，斡旋和要約書的差別，買賣流程、稅費負擔跟自備款、貸款成數、利率等相關問題，都會跟買方明確說明清楚，確保讓買賣雙方都非常放心沒有疑慮後才正式簽約。
︳SOP 6 : 安心溫馨簽約成交
由於我們公司是自創獨立品牌，俊宏也是一直在推廣個人品牌，所以在簽約成交最後一步也會特別謹慎跟要求，我們公司的地政士代書，是有著新北市頒發的優良地政士獲獎執照的代書，不只有專業證照外，也獲得獎牌肯定的專業代書。
而買賣雙方簽約後開立的不動產履約保證專戶是由僑馥建經處理，是因為僑馥是少數不是由仲介公司為主要股東的建經公司，且安全可靠，市面上有許多的建經公司都是有著各大品牌的房屋公司為主要股東之一，而僑馥主要股東關係是台灣中小企業銀行和台灣金聯公司等，不是偏向於各大品牌的房屋公司。
補充 : 僑馥建經公司跟不動產履約保證專戶的詳細解說
【買賣流程必知 ! 一次搞懂 】內有完整買賣流程說明和補充
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讓俊宏幫你規劃一套完整的銷售模式跟計劃，一起幫你找到合適的買方
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︳市面上大多數售屋的屋主會遇到的情況
不外乎市面上看到的銷售案件都是一般委託居多，一間案子委託給 2~3 間仲介處理，甚至有的案子把能簽的仲介品牌都簽了一輪，就像是在解鎖什麼遊戲成就一樣，賣了很久到最後也沒賣掉，甚至錯失了很多可以簽約成交的機會，俊宏也曾經遇過一間案子超過 10 間不同的仲介在賣的情況，而實際上會發現真正帶看的客戶卻少之又少，為什麼會有這種情況產生呢 ?
一般沒有賣過房子的屋主普遍認為給很多間不同的仲介在賣，這樣賣房子的速度很快，一下就可以賣掉了，確實極少部分是這樣的結果沒錯，但大部分卻是完全相反的結局，就讓俊宏來跟你們解釋為什麼會這樣。
若房屋符合市場行情，房屋的狀況條件也都不錯，那給很多間仲介同時間賣，是有可能馬上就賣掉的，因為各間仲介手上都會有一些誠意的買方。
但相反的若屋主不清楚市場上的行情跟狀況，會導致一個情形發生，很多仲介同時間都會去找屋主簽委託，希望能給他們一個銷售機會，但絕大部分的仲介都只是為了簽委託而已，因為多了一個銷售的機會，並不是認真的想幫屋主賣掉房子，只是在賭一個機會，會不會剛好是我們公司內的業務銷售掉，而他剛好是接案人。
這樣就會讓沒有賣房經驗的屋主產生一種錯覺，這麼多仲介都來找我，而且都說有客戶要約時間帶看，那我的房子一定很搶手很熱銷，馬上就能賣掉了，殊不知現在的價格超出市場行情，或是有一些抗性在，導致錯失掉真正的誠意客戶，也因為是一般約大家都能銷售，經常導致接案人不會特別認真的幫你賣房子，因為都怕花了太多的時間跟心思在這個案件身上，結果是別間仲介成交，而沒有業績。
而且太多間仲介銷售的案件，經常會讓買方覺得這間案件是不是有很大的問題 ?
屋主缺錢急賣、房子有嚴重瑕疵、是不是已經賣很久了… 等等這些問題的產生，而且俊宏曾經遇到一個最糟糕的情況就是，我的誠意客人出價了，而且很接近屋主期望的價格，結果屋主卻做了一件事情導致整個案件沒辦法成交之外，也錯失了真正誠意的買方。
屋主把我客人出的價格，跟每一個不同品牌的房仲接案人說，聰明的你是不是已經料到會有什麼事情發生 .. ? 那就是同一時間不同品牌的仲介幾乎統一都回答 : 「阿姨，我們這邊有客人可以出的比對方還要高的價格，你先不要這麼快做決定」，結果屋主真的相信了，變成各種謊言、話術、競價的故事的事情產生 … 而錯失了真正的誠意買方。
俊宏這邊再次強調，若客戶有意願出價洽談，我相信不用屋主去問業務，業務絕對第一時間會跟屋主回報並討論該如何洽談，而不是屋主說有別間仲介的客戶有人出價了，你們那邊有沒有客人可以出更高的價格 ?
因為一般委託大家都可以銷售，所以你沒辦法決定每一個接案人的素質跟水準，而市場上還是存在著某些不良業務員本身沒辦法成交之外，還會破壞別人成交的這種情況產生。
上述這些情況在一般委託的時候都很容易遇到，而且案件到最後都會變成很被動的情況，都是屋主追問買方的反饋或是想法，甚至銷售時間一久就會開始懷疑，我的房子難道有這麼糟糕嗎 ?
因為沒有仲介花時間跟屋主做溝通跟調整如何銷售，導致屋主很難做出正確的判斷或決定。
︳如何賣出合理價格 & 心中期望的價格
首先一定要找到對的房仲，這一點真的很重要，一個好的房仲真的能夠是你的幫手，就像以前的三國統帥身旁都有著軍師在規劃策略，而房仲就像是軍師一樣的重要 ! !
而要如何選擇一個值得信任對的房仲 ?
取決於如何幫屋主規劃用什麼方式銷售賣房，過程中會遇到的問題跟如何排除，這都是非常重要的關鍵，且能夠傾聽屋主的想法跟信賴，並規劃出一套專屬的銷售方式，並讓買方清楚明白這間房屋的價值在哪邊，讓買賣雙方都能夠達到一個共識並接受的價格。
若沒有什麼成交經驗的房仲，會導致不清楚如何幫屋主規劃和排除問題，甚至容易造成買賣雙方認知上的問題導致有糾紛的產生，這邊不是要打擊任何從業的同行，而是俊宏真的看過許多業務，為了成交而成交，結果是成交了沒錯，但買賣雙方後續產生糾紛甚至互告到雙方上法院，那這真的有幫買方、賣方考慮到嗎 ? 還是單純只是為了成交拿獎金而已。
俊宏已從業第七年了，服務成交超過上百位客戶，雖然不是所有案件都順利洽談簽約，過程中難免都會有一些波折，但經過互相溝通都順利的成交且圓滿交屋，完全沒有任何上法院的糾紛案件發生過，因為嚴格把關買賣雙方的交易的安全。
︳俊宏的建議和專屬 1 對 1 服務專案
若真的有賣房的考慮，身為賣方一定要自己先做足一些功課，避免遇到不良的黑心房仲，提供錯誤的資訊跟行情，導致權益受損，甚至後續買賣有糾紛的產生，畢竟買賣本來就是一件大事，做足了基本功課後，可以避免掉許多問題。
當屋主與房仲碰面交談時，才能清楚這個房仲是不是真的有幫你規劃分析，提供正確的行情、相關資訊，而且願意傾聽你的想法，並給出建議跟討論，這樣才能找到最合適自己的業務。
在這一行做有一段時間的，應該都聽店長或是前輩說過真正厲害而且做的久的業務，成交才是服務的開始，能夠成交很多時候都是有一點運氣在，但能夠讓成交客戶，後續願意再幫你介紹客人，甚至只要有房地產相關問題，第一個想到的都是你，而且願意幫你背書推薦給自己的親朋好友，就代表著你是一個值得信任的好業務，真的有幫客戶想，客戶是能感受到的。
我是俊宏，希望這一篇文章能夠幫助到想賣房的屋主，歡迎加入我的『 Line官方帳號 』，並且預約 1 對 1 專屬服務，讓俊宏幫你規畫一套完整的銷售模式跟計劃，讓你的房子能夠在短時間內找到合適的買方並且賣出合理的價位或是心目中的期望價格。
因為您找上我，就是信任我放心的交給我處理，而我要做的就是順利圓滿的幫您處理銷售完成，能夠理性溝通和接受建議的屋主，我勢必會用盡全力去幫您處理，也避免在過程中屋主遭受到各種不同的仲介的打擾，都會由我全權來做溝通跟協調。
專任委託不敢說 100% 一定成交，但在我簽的專任委託95%都順利的圓滿結案了，而不是用呼嚨的方式，為了簽委託而簽委託，接了一個天價後，後續和您的互動越來越糟糕，造成您對我的觀感不佳，我的壓力很大之外，也浪費了你和我的時間，若在接洽後認為不合適，沒關係，還是可以找尋其他合適的仲介服務。
最後附上近期的成交數據，俊宏主要都還是以專任委託成交的案件為主，想跟俊宏討論的直接點選下方的圖片也可以直接加入我的好友，讓俊宏幫你完整規劃如何賣房 ! !
