Last Updated on 17 8 月, 2026 by 陳俊宏
房東必看、房子租給個人、公司行號的差異︳會被扣什麼稅？ 一次搞懂
前陣子有一位中和的屋主來詢問俊宏，他把景安站附近的公寓租給一間科技公司當員工宿舍，月租金談好 30,000，結果第一個月入帳一看，怎麼只有 26,367 ? !
他第一個反應是：「公司是不是少匯錢給我 ? 」
俊宏跟他說，公司沒有少匯，這是【 租金扣繳 10% 】加上【 二代健保補充保費 2.11% 】，只要你的房客是公司行號，這兩筆錢就是法律規定要先從租金裡面扣走的。
身為房東的你，如果正打算把房子、店面或辦公室租給公司，這篇文章請你一定要看完，因為這關係到你每個月「 實際拿到多少錢 」，實話或許不好聽，但請你一定要正視這問題 ~
如果你懶得看完整篇，俊宏也做了一個免費的計算機，輸入月租金，一秒告訴你會被扣多少、實拿多少：
︳為什麼租給公司，租金會「變少」?
先給你一個觀念：錢沒有不見，只是換了地方。
把房子租給「個人」，房客每個月把租金整筆匯給你，一毛都不會少，你自己隔年 5 月報綜所稅時再申報租賃所得。
但把房子租給「公司行號」就不一樣了，公司在稅法上是【 扣繳義務人 】，你可以把它想像成：政府請公司當「代收櫃檯」，公司付你租金之前，要先幫政府把兩筆錢收走：
一、租金扣繳稅款 10%（各類所得扣繳率標準第 2 條）
二、二代健保補充保費 2.11%（110 年 1 月 1 日起適用的費率）
所以你談好的月租 30,000，公司實際匯給你的，就是扣完這兩筆之後的金額，這不是公司賴帳，是公司依法必須做的事，做不好被罰的還是公司 !
︳租金扣繳 10% 是什麼 ? 免扣繳門檻在哪 ?
租金扣繳的算法很簡單：
【 每月租金 × 10% ＝ 公司要幫你預先扣走的稅款 】
月租 30,000，就是扣 3,000；月租 50,000，就是扣 5,000。
那有沒有「 免扣繳門檻 」? 有的 !
依照各類所得扣繳率標準第 13 條，每次應扣繳的稅額【 不超過 2,000 元 】就免予扣繳，換算回來：
月租金 20,000（含）以下 → 免扣繳所得稅
因為 20,000 × 10% ＝ 2,000，剛好壓在門檻上，還在「不超過」的範圍內，所以月租 2 萬（含）以下，公司不用幫你扣這筆 10% 的稅。
︳二代健保 2.11%：月租剛好 2 萬的隱藏地雷 !
這一段是全文最重要的知識點，俊宏碰過的房東十個有九個不知道 !
很多人以為「月租 2 萬以下什麼都不會被扣」，錯了 ! !
二代健保的門檻跟所得稅的門檻，是【 兩套不同的規則 】：
一、所得稅扣繳：稅額「不超過」2,000 免扣 → 月租 2 萬（含）以下免扣
二、二代健保補充保費：單次給付「達」2 萬（含）就要扣 → 月租剛好 2 萬，要扣 !
一個是「不超過就免」，一個是「達到就扣」，差一個字，結果完全不同。
所以月租剛好 20,000 的房東，會發生一個很微妙的情況：
免扣繳所得稅，但二代健保要扣 20,000 × 2.11% ＝ 422 元，每月實拿 19,578。
一定要特別留意 !! 這個真的非常重要
一定要特別留意 !! 二代健保是「達」2 萬就起扣，不是「超過」2 萬 !!
另外補充兩個細節：二代健保的計費上限是單次給付 1,000 萬（一般房東基本上碰不到），而且這 2.11% 是保費不是稅，繳出去就是繳給健保署，「 不會 」像扣繳稅款一樣隔年退還，這點下面會再講清楚。
︳月租 15,000 / 20,000 / 30,000 / 50,000，到底實拿多少 ?
俊宏直接幫你把常見的四個級距算好，一張表看懂：
| 月租金 | 扣繳稅款 10% | 二代健保 2.11% | 每月實拿 |
|---|---|---|---|
| 15,000 | 0（未達門檻） | 0（未達 2 萬） | 15,000 |
| 20,000 | 0（稅額未超過 2,000） | 422 | 19,578 |
| 30,000 | 3,000 | 633 | 26,367 |
| 50,000 | 5,000 | 1,055 | 43,945 |
看出規律了嗎 ? 月租 15,000 租給公司，跟租給個人拿到的錢一模一樣；月租一跨到 2 萬，二代健保先上車；超過 2 萬，10% 扣繳也跟著上車，兩個加起來大約是租金的 12.11%。
如果你的租金不在這四個級距內，不用自己按計算機，俊宏做好的免費工具，輸入你的月租金，扣繳、二代健保、實拿金額一秒全部列出來：
【 租金扣繳＆二代健保計算機 】懶得算 ?
輸入租金一秒出答案
︳談約必看：「已含稅」跟「實拿」是兩個世界 !
這一段對正在談約的你最實用，請認真看。
簽約的時候，租金條款有兩種寫法：
第一種：約定【 給付總額 】，例如月租 30,000，公司照上面的表扣完，你實拿 26,367。
第二種：約定【 房東實拿 】，白紙黑字寫「扣繳稅款及補充保費由承租方負擔，房東每月實收 XX 元」，這時候公司要幫你「 反推 」回給付總額，公式是：
【 給付總額 ＝ 實拿金額 ÷（ 1 − 10% − 2.11% ） 】
臺北國稅局有一個官方範例：約定房東實拿 60,000，反推給付總額就是 60,000 ÷ 0.8789 ＝ 68,267，公司要用 68,267 當基準去申報扣繳憑單，而不是 60,000。
為什麼這很重要 ?
因為俊宏看過太多糾紛，就是簽約時只寫「月租 6 萬」，房東以為自己每月拿 6 萬，公司以為 6 萬是含稅總額，第一個月匯款金額一出來，雙方就吵起來了..
俊宏的做法是：簽約前先把「總額」跟「實拿」兩個數字都攤開來講清楚，寫進契約裡，一翻兩瞪眼，誰都不用猜。你也可以先用俊宏的計算機把兩個版本的數字都算出來，帶著數字去談，主動權就在你手上 ~
︳被扣的錢是丟到水裡嗎 ? 不是 !
很多房東看到每月被扣 12.11% 就心痛，覺得租給公司很吃虧，這邊俊宏要幫你把觀念導正：
10% 的扣繳稅款是【 預繳 】，不是損失 !
公司幫你扣的稅，會進到你名下的扣繳紀錄，隔年 5 月你申報綜所稅時，這些已扣的稅款直接拿來抵稅，「 多退少補 」。如果你的綜所稅適用稅率低，甚至整年所得沒達到課稅門檻，這些預繳的稅是可以全額退回來的 !
你就把它想像成去餐廳先付訂金，最後結帳時訂金全部折抵，吃得比訂金少，還會退錢給你 ~
至於二代健保的 2.11%，就真的是保費，繳給健保署後不會退還，這是把房子租給公司行號的固定成本，談租金的時候記得把它算進去。
︳如果房東是「公司」，遊戲規則整個換掉
上面講的都是「 個人房東 」的情況，如果你是用公司名義持有房產出租（例如自己開的投資公司、家族公司名下的店面），規則完全不同：
一、承租方「 不用 」幫你扣 10% 扣繳，也「 不用 」扣 2.11% 二代健保
二、改成你要開立【 統一發票 】給承租方，發票上外加 5% 營業稅（營業稅法第 10 條）
舉例：公司房東出租店面月租 50,000，要開 52,500 的發票（含 5% 營業稅 2,500），承租方拿到發票還可以扣抵它自己的營業稅進項。
所以「個人房東」跟「公司房東」是兩套完全不同的制度，一個走扣繳、一個走發票，千萬不要搞混 !
︳承租的公司老闆，你要做的事在這裡
這篇文章如果你是要租辦公室的小公司老闆，這三個期限請你截圖存起來，漏掉被罰的是公司不是房東：
一、扣繳稅款：每次給付租金後，【 次月 10 日前 】把扣繳稅款繳進國庫（所得稅法第 92 條）
二、二代健保補充保費：【 次月底前 】繳給健保署
三、扣繳憑單：【 隔年 1 月 】辦理扣繳申報，並開立扣繳憑單給房東
這些是承租公司的法定義務，房東不用自己操作，但身為房東的你「看得懂」這些流程，才知道公司有沒有幫你做對，隔年報稅時你的扣繳紀錄才對得起來。
︳俊宏的建議
把房子租給公司行號，其實是很多屋主的好選擇：公司租客通常穩定、租期長、不太會欠租，中永和又有大量中小企業在找辦公室跟員工宿舍，需求一直都在。
但俊宏要提醒你三件事：
第一，談租金之前先算「實拿」，不要只看合約上的數字，月租 3 萬跟實拿 3 萬，一年差出快 4 萬 4，這不是小錢。
第二，月租剛好 2 萬的房東，記得二代健保的 422 元照扣，這是「達 2 萬就起扣」的規則，不要收到匯款以為公司算錯了。
第三，二代健保制度目前修法研議中（未來有可能改成年度結算制），實際費率與扣費規則，一切以衛福部健保署的最新公告為準，俊宏的計算機也會跟著法規更新。
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